Le statut du loueur en meublé professionnel connaissait beaucoup de réformes.
La dernière est issue de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (LFSS 2021) parue dans le journal officiel le 15 décembre 2020; laquelle loi concerne l’assujettissement obligatoire, au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles à partir du 1er janvier 2021, de toute personne exerçant une activité de location meublée de biens immobiliers à titre professionnel et ce, à des taux variant entre 35 et 40 % des bénéfices réalisés remplaçant ainsi le taux des prélèvements sociaux en application auparavant à un taux de 17,2 %.
Cette même loi ne s’est pas fixée uniquement sur cette activité quand elle est bénéficiaire mais elle s’en est occupée également lorsqu’elle est déficitaire, par le fait des déductions au titre des charges et au titre de l’amortissement, en assujettissant les professionnels s’y rapportant, sauf amendement, à un forfait minimum de 1145 euros à payer à la caisse de l’union de recouvrement pour la sécurité sociale et les allocations familiales (URSSAF) qui est une agence gouvernementale de collecte des cotisations et des contributions sociales.
L’on déduit donc que l’activité de location en meublé est régie par des lois et des décrets gouvernementaux qui, en fonction de certaines conditions et de certains critères, permettent d’attribuer deux statuts pour les loueurs de biens immobiliers : un statut pour les loueurs en meublé professionnel (LMP) et un statut pour les loueurs en meublé non professionnel (LMNP).
Dans cet article, nous prêtons une attention particulière au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) dont les conditions d’attribution et le régime fiscal d’imposition.
Les conditions pour avoir le statut LMP
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, il faut remplir et réunir ces deux conditions :
1 / Les recettes annuelles, loyers et charges confondus, issus de l’activité de loueur en meublé professionnel (LMP) doivent être supérieures à 23.000 euros ; mais si le commencement est signalé en cours d’année, on applique à ce seuil requis des 23.000 euros un calcul au prorata temporis afin de l’ajuster au temps de la période d’activité initialement prévue.
2/ Les recettes annuelles du LMP doivent excéder les autres revenus issus de l’activité du foyer fiscal, entendus comme le cumul des revenus suivants :
- Les traitements et salaires y compris, en l’occurrence, les pensions et les rentes viagères.
- Les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité personnelle.
- Les bénéfices agricoles.
- Les bénéfices non commerciaux.
- Les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts (CGI).
Sachant qu’il existait auparavant une 3éme condition qui stipule la nécessité de s’inscrire au registre de commerce et des sociétés (RCS). Jugée inconstitutionnelle, elle a été supprimée.
Somme toute, exercer l’activité de location en meublé de façon durable ou saisonnière, dans le cadre de la loi et des conditions de recettes requises ; implique automatiquement, pour le loueur s’y rapportant, l’attribution du statut LMP (loueur en meublé professionnel).
Les règles d’imposition du statut LMP
La location en meublé fait l’objet d’une fiscalité particulière dans le sens que les recettes locatives perçues doivent être déclarées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers comme le cas pour les locations vides.
Cependant, Le régime d’imposition appliqué au statut LMPvarie, selon les recettes générées par la location meublée comme suit :
| Pixabay Règles d’imposition du statut LMP | Dans le cas où les recettes perçues, au titre de la location en meublé, ne dépassent pas les 70000 euros ; c’est le régime fiscal micro-B I C (Bénéfices industriels et commerciaux) qu’on se fait appliquer. C’est un régime qui permet au loueur en meublé professionnel de bénéficier, au titre de la couverture de l’ensemble des charges de propriété, d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % sur l’ensemble de ses loyers bruts perçus. Signalons qu’à cet effet, pour certaines locations en meublé particulières, notamment les locations en meublé liées aux activités touristiques (gîtes ruraux, chambres d’hôtes), le plafond qui permet de bénéficier du régime Micro-BIC est de l’ordre de 170000 euros alors que l’abattement forfaitaire pour frais et charges culmine à 71%. |
Au-delà de 72 600 euros de recette par an (montant qui était fixé préalablement à 70 000 euros), le loueur en meublé professionnel est obligatoirement soumis au régime réel d’imposition. Ceci va lui permettre entre autres de déduire ses charges pour leurs montants réels – et non plus forfaitaires – et d’appliquer un système d’amortissement de manière à alléger son imposition.
Notons que les charges à déduire sont les suivantes :
- La taxe foncière
- Les frais de gestion et d’assurances.
- Les frais d’établissement tels que les frais de notaire et les frais de constitution de société par exemple.
- Les honoraires de l’expert-comptable.
- Les frais de litige avec un locataire.
- Les factures de réparation et les factures d’entretien.
- Les impôts locaux.
- Les intérêts d’emprunt.
Alors que l’amortissement concerne les types suivants :
- L’amortissement du mobilier et des améliorations qu’on pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans et avec un taux compris entre 10 et 20 % par an.
- L’amortissement des locaux dont leurs prix d’achat ne constituent pas une charge déductible, mais plutôt un amortissement en fonction de leurs durées de vie. Si cette durée de vie est estimée par exemple à 50 ans, on déduit, chaque année et pendant toute cette période, la contre-valeur de 2 % des montants d’achat de ces locaux.
Le renouvellement du régime réel dans le cadre du statut LMP se fait par tacite reconduction. Ce dernier requiert la tenue d’un journal répertoriant les recettes et les dépenses, ainsi que la soumission, au centre des impôts, des documents fiscaux (un bilan simplifié, un tableau des immobilisations et des amortissements, un relevé des provisions et un tableau concernant la valeur ajoutée produite).
La constitution d’un tel dossier est obligatoire. Ce régime peut aider le loueur à réaliser, dans 85% des cas, d’importantes économies d’impôts.
Tour d’horizon sur le statut de LMP
Les avantages du statut LMP
Le loueur en meublé professionnel ne paie généralement pas de TVA. Il bénéficie essentiellement de trois avantages principaux :
Imputation des déficits
Cette façon d’agir, en cas de déficit, constitue le principal avantage du statut L M P, dans ce sens que le loueur a la possibilité d’imputer, quel qu’en soit le montant, son éventuel déficit d’exploitation sur le revenu global du foyer.
En cas où le revenu global concerné n’est pas suffisant, ledit déficit se reporte sur le revenu global des six années suivantes. Il est, néanmoins exigé que ce déficit n’est en aucun cas relatif aux amortissements (en raison de leur non-déductibilité d’un point de vue fiscal).
Plus-values professionnelles
L’exercice de l’activité de location en meublé depuis plus de 5 ans, donne lieu, en cas de recettes inférieures :
- A 90 000 euros durant les 2 dernières années de la période requise.
- A une exonération totale d’imposition sur le montant de la plus-value constatée.
Sinon, il donne lieu à une exonération partielle d’imposition sur le montant de la plus-value, si celle-ci ne franchit pas les 126 000 euros ; sachant que plus le temps passe et plus le montant de la plus-value augmente puisque le bien en question s’amortit davantage.
En revanche si les conditions d’exonération plus haute signalée ne sont pas remplies ; le loueur en meublé professionnel est redevable d’une plus-value court terme à hauteur des amortissements déduits et d’une plus-value long terme au-delà.
La plus-value long terme est taxée au taux de 12.8 + 17.2 de prélèvements sociaux après un abattement de 10 % à partir de la 5ème année.
En cas de vente avant 2 ans d’exercice, seule une plus-value court terme est à intégrer dans le résultat de l’activité imposée au barème progressif et auquel s’ajoute le paiement des cotisations sociales au régime des indépendants.
Impôts sur la fortune immobilière
Considérés comme des biens professionnels soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux, les logements meublés ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune Immobilière (qui s’est substitué à l’impôt sur la fortune depuis le 1er janvier 2018). Le statut LMP évite au loueur d’être confronté au plafonnement des niches ou des dérogations fiscales. Par ailleurs, l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (INFI) requiert que les revenus imposables (loyers nets de toutes charges) tirés de l’activité de location en meublé soient supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal.
Ces différents avantages ne sont guère négligeables d’autant plus qu’ils permettent de procéder à une optimisation fiscale intéressante. La location meublée professionnelle obéit à des règles strictes qu’il appartient aux bénéficiaires du statut LMP de respecter afin de préserver la multitude d’avantages qu’il en tire.