Les bricoleurs investissant en direct dans l’immobilier le savent bien : l’entretien d’un bien en location est un travail pénible et chronophage. Il faut régulièrement refaire les peintures, l’enduit, mais aussi l’électricité, la plomberie ou bien encore ravaler la façade. Si beaucoup d’investisseurs aiment bricoler et réalisent ces entretiens sans difficulté, d’autres cherchent à alléger leur charge de travail et souhaitent ainsi déléguer entièrement la gestion de leurs investissements immobiliers. Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) permettent précisément de répondre aux attentes de ces personnes. Dans cet article, nous présentons les avantages et les inconvénients des SCPI.
Déléguer la gestion de son patrimoine immobilier : pour en finir avec les petits travaux de bricolage chronophages.
La gestion d’un bien immobilier en direct occupe souvent son propriétaire plus de 15 heures par an. C’est-à-dire 2 journées de travail. Il s’agit d’une moyenne. Ce chiffre peut sembler élever mais certains investisseurs consacrent encore davantage de temps à la gestion de leur investissement. Notamment dans le cas de la mise en location d’une maison où le bricolage devient encore plus chronophage qu’avec un appartement. Au-delà des travaux d’entretien, la gestion du bien sollicite également l’attention du bailleur pour toutes les tâches administratives. La mise en location, la déclaration des revenus, la participation aux assemblées générales, etc.
Comprendre le principe des SCPI.
Comme leur nom l’indique, les SCPI sont gérées par des sociétés, lesquelles sont dirigées par des experts en immobilier. La fonction des SCPI est de gérer un parc foncier (bureaux, commerces et résidentiel) pour le compte des investisseurs. Il s’agit donc d’une solution intéressante pour complètement déléguer la gestion de ses investissements immobiliers. Les diverses corvées et travaux de bricolage ne sont qu’un lointain souvenir. La gestion du parc immobilier concerne aussi bien l’achat et la vente de biens que l’administration courante et la collecte des loyers.
Les investisseurs perçoivent chaque mois ou trimestre les loyers (une partie sert à payer le fonctionnement de la SCPI). La fiscalité des revenus est alignée sur celle des revenus immobiliers classiques. Ce n’est donc pas la fiscalité la plus avantageuse. Néanmoins, il est possible d’optimiser la fiscalité des investissements en SCPI en logeant ses parts au sein d’un contrat d’assurance vie. Cette enveloppe fiscale permet d’accumuler des gains et de les ré-investir sans « frottement fiscal », l’assurance vie est donc un outil particulièrement efficace à long terme pour faire croître son patrimoine. Vous devez savoir qu’à l’instar d’un investissement immobilier classique, il est possible de souscrire des SCPI à crédit. C’est d’ailleurs une excellente stratégie pour tirer parti des taux d’intérêt actuellement très faibles. De cette façon, les loyers perçus couvrent en grande partie le remboursement du crédit. Il s’agit donc d’une opération financière intéressante. Pour savoir combien investir en SCPI, les exemples sur les forums et autres sites en ligne pourront vous aiguiller. D’une façon générale, sachez que pour répondre à cette question, il faut tenir compte de votre allocation patrimoniale globale.
Diversifier son patrimoine immobilier.
Le rendement des différentes classes d’actifs a significativement chuté ces dernières années. La faute aux politiques menées par les banques centrales pour soutenir l’économie et la consommation en baissant les taux directeurs. Les placements sans risque tels que les fonds en euros (capital garanti) ne rapportent plus d’argent. Ainsi, la performance moyenne des fonds en euros (1,5% en 2018) est désormais inférieure à l’inflation (1,8%). Face à ce constat, il est désormais nécessaire de diversifier son patrimoine vers des placements plus risqués mais aussi plus rémunérateurs.
L’immobilier offre un bon équilibre entre risque et rentabilité. Le rendement moyen des SCPI est de l’ordre de 4,5 % par an avant impôt. Il s’agit d’un excellent rendement dans le contexte actuel. Par ailleurs, les SCPI permettent de diversifier le type de biens immobiliers détenus. Certaines SCPI sont spécialisées dans la gestion de centres commerciaux ou de bureaux, d’autres seront davantage tournées vers le secteur résidentiel ou bien encore les maisons de santé. En termes d’emplacement, il est également possible diversifier sur différentes zones. Ainsi, certaines SCPI sont davantage concentrées en région parisienne ou en province. D’autres sont également investies dans des pays voisins tels que l’Allemagne.
D’une façon générale, il ne faut pas hésiter à se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine avant de réaliser un investissement dans des parts de SCPI, pour choisir les bonnes SCPI, à crédit ou non, en assurance-vie ou non.
