Quelles actions peuvent entreprendre les copropriétaires ?
De nos jours, il n’est pas rare que les cas de litiges soient signalés par les copropriétaires vu les abus du syndic. En général, c’est dû à un tarif trop élevé exigé par le syndic professionnel à tous les niveaux (forfaits tout compris, tarif de prestation exceptionnelle et autres). Il y a aussi les abus sur d’autres plans comme le défaut d’entretien des parties communes avec dommage personnel et le non-respect du mandat du syndic. Si le manque de connaissances fait défaut aux copropriétaires, cela ne veut pas dire qu’ils ne disposent pas de moyens pour contrer un abus. En effet, il existe différents types d’options que les copropriétaires peuvent employer.
Conseil du syndicat et l’assemblée générale (AG)
Si un ou plusieurs copropriétaires à un problème avec le syndicat, c’est au conseil du syndicat qu’il faut en référer. C’est le rôle du conseil syndical de régler les problèmes qu’il y a entre les copropriétaires et le syndicat. Ce conseil agit en premier lieu en tant que conseiller, mais peut effectuer des actions à l’encontre du syndicat puisqu’il contrôle sa gestion. Il peut régler différents types de problème, notamment les litiges financiers puisqu’il a pour mission de vérifier les rentrées d’argent pour qu’il soit utilisé correctement. Si le conseil du syndic estime que le rôle du syndic professionnel n’est pas respecté, il peut entamer des procédures (changement de syndic). Il faut savoir que le conseil syndical est composé par des copropriétaires, il n’est donc pas étonnant que l’avis d’un copropriétaire soit estimé.
Un copropriétaire peut aussi faire appel à l’assemblée générale qui est l’instance décisionnelle dans toute copropriété. Il peut faire valoir ses propos auprès de l’AG qui va procéder à un vote. Si le vote est en faveur du plaignant, l’AG peut obliger le syndicat à payer ses dépenses litigieuses ou directement changer de syndic. En général, une AG est convoquée une fois par an, mais en cas de circonstance particulière, cela peut se faire n’importe quand. Il faut convoquer les copropriétaires au moins 21 jours avant la date de l’assemblée par lettre recommandée avec AR.
Les recours collectifs et individuels en justice
Le syndicat est en principe celui qui fait respecter les droits de copropriétaires, mais il arrive qu’il soit poursuivi par ses derniers. Les copropriétaires peuvent faire valoir leur droit devant les tribunaux pour les litiges et procédures du conseil syndic envers le syndic. Cela peut être un recours collectif sur la base du non-respect de ses fonctions ou du règlement de la copropriété. On peut évoquer par exemple une pratique frauduleuse ou une négligence menant à un sinistre. À noter que le syndic ne peut être poursuivi en justice si ses actes sont basés sur une décision approuvée par l’AG (via son quitus). En général, cela se termine par la rupture de contrat et la recherche d’un nouveau syndic qui mènera l’action en justice contre l’ancien. Pour accélérer la recherche, on peut recourir à un comparateur en ligne.
Il peut arriver que l’AG ne cautionne pas les litiges qu’un copropriétaire estime à l’encontre du syndic. Dans ce type de cas, le copropriétaire peut entamer un recours individuel à l’encontre du syndic auprès des tribunaux avec une procédure de contestation spécifique. Cette action à titre personnel peut avoir les mêmes motifs qu’un recours collectif à savoir : non-respect du mandat du syndic, non-respect du règlement de copropriété ou encore empiétement sur ses parties privatives. Ce recours individuel est également accessible si le copropriétaire veut poursuivre un autre copropriétaire ou l’AG.
Faire appel à un médiateur pour une procédure simple et rapide
Si le problème ne peut être réglé en interne avec le conseil du syndic ou avec l’AG, faire appel à un médiateur extérieur est recommandé. Cette option est à privilégier par rapport à un recours devant la justice. Il faut savoir que les recours en justice sont sujets à de longues procédures qui peuvent s’avérer coûteuses. Et même si on arrive à la fin, rien ne garantit un résultat satisfaisant. En revanche, passer par un médiateur est très intéressant en proposant une résolution rapide du problème avec un cout minime. Le site syndics.info met en relation syndic professionnel et copropriétaires. Il offre tous son savoir aux services des particuliers dans chaque étape de vie de la résidence.
Un médiateur ne prend parti pour personne, il est impartial et propose une meilleure alternative que celle imposée par un tribunal. En effet, en instaurant un dialogue sain, il assure un compromis gagnant-gagnant. Pour se procurer un médiateur, on peut passer par un avocat ou une association spécialisée. Si le copropriétaire a souscrit à un contrat d’assurance multirisques habitation (MRH), il faut vérifier si ce dernier dispose d’une garantie de protection juridique. Si c’est le cas, le copropriétaire peut activer cette garantie pour avoir accès aux conseils de professionnels du droit jouant le rôle de médiateur. Cette garantie permet, dans la limite des plafonds financiers souscrits, de prendre en charge ou de rembourser les honoraires d’un avocat ou d’un expert.